Lo que debes tener en cuenta antes de comprar una vivienda

15 cosas que se deben comprobar antes de comprar una vivienda

Antes de firmar las escrituras se debe comprobar la situación jurídica de la vivienda. La compra de una casa o apartamento nos compromete a largo plazo en muchos sentidos.

Con carácter previo a la firma del Contrato de Compra-Venta con el vendedor de la vivienda, es aconsejable que el comprador conozca y compruebe la situación jurídica de la misma. La compra de la vivienda se constituye como una de las decisiones económicas más importantes, ya que compromete a largo plazo nuestra situación económica, y por ello es necesario disponer de la información más completa posible para facilitar la adopción de una decisión acertada y que permita una óptima planificación.

Es necesario contar con la colaboración de un agente inmobiliario para la realización de una auditoría legal inmobiliaria de la vivienda que queremos adquirir, llevándose a cabo el proceso de investigación previo a la adquisición del inmueble por profesionales cualificados del sector. En este caso, el resultado de la actividad investigadora será un informe que incorpora un análisis que pone de relieve el resultado de la revisión.

El posible futuro adquirente tiene derecho a informarse y la parte vendedora tiene la obligación de informarle.

Si existen cargas sobre la vivienda, es conveniente exigir al vendedor que con carácter previo a la firma se ponga al corriente de pago o por el contrario descuente el importe pendiente de pago del precio de venta.

Cédula de habitabilidad

La regulación y tramitación de las cédulas de habitabilidad corresponde a las comunidades autónomas. En la actualidad, los notarios de las CCAA de las Islas Baleares, Islas Canarias, Cataluña, Navarra y Extremadura exigen cédula de habitabilidad con anterioridad al otorgamiento de escritura de compraventa. En el caso de Cataluña, no es necesario tramitar la Cédula de Habitabilidad en los siguientes casos:

  • Si la vivienda va a ser objeto de rehabilitación tras la adquisición. Será necesario presentar un informe emitido por persona técnica competente que acredite que la vivienda podrá obtener la cédula de habitabilidad una vez terminadas las obras de rehabilitación (Informe de Transmisión de vivienda usada).
  • Edificios en ruina.
  • Inmuebles sobre los que se va a tramitar un cambio de uso, pasando por ejemplo de ser un local a transformase en vivienda.

Certificaciones oficiales

La ITE (Inspección técnica de Edificios) se limita a dar unos datos revisando el nivel de conservación de los edificios.

El IEE aporta nuevos criterios sobre la accesibilidad y la eficiencia energética de las viviendas, además del estado de conservación. La ITE debía hacerse en viviendas de más de 50 años, incluyendo las viviendas unifamiliares, mientras que el IEE se realizará, igualmente para viviendas de más de 50 años, aunque no es obligatorio para viviendas unifamiliares.Las edificaciones que hayan realizado la ITE, no es necesario que realicen el IEE, hasta que termine la vigencia del ITE (10 años desde su emisión). Es decir tendrán que realizar el IEE una vez que cumpliera el plazo de vigencia de la ITE.

15 Cosas que se deben comprobar

¿Es el vendedor propietario de la vivienda? Solicitud de Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad y copia autorizada de la Escritura Pública de adquisición si es una vivienda de segunda mano.

¿Hay cargas que gravan la vivienda? (hipotecas,embargos, etcétera): Solicitud de Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad y/o copia autorizada de la Escritura Pública de constitución de cargas.

¿Existen arrendamientos o poseedores en la vivienda?  Manifestación formal y en documento público del vendedor de que no se constituyen sobre la vivienda contratos de arrendamiento. En caso de que existan es importante prestar atención a:

– Duración y prórrogas, verificando si existen derechos de resolución anticipada para conocer el tiempo en el que la inversión del inmueble tiene asegurada su rentabilidad.

– Renta neta (descontados costes).

– Gastos repercutibles al arrendatario.

– La existencia de garantías adicionales.

– Régimen aplicable a obras y conservación.

– Derechos de adquisición preferente.

¿Se encuentra la vivienda sujeta a algún régimen especial de protección? Solicitud de Cédula de calificación definitiva, Nota Simple o Certificado de dominio y cargas emitido por el Registro de la Propiedad y/o Escritura de adquisición

¿Se integra la vivienda en un régimen de comunidad horizontal o vertical? En tal caso: ¿Se encuentra el propietario al día en el pago de cuotas? Solicitud del título constitutivo de la propiedad horizontal y de los Estatutos, actas de la Comunidad de propietarios aprobadas y el presupuesto de ingresos y gastos para el año en curso. Solicitud de certificación expedida por el secretario de la comunidad de propietarios que certifique que la propiedad se encuentra al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad.

¿Hay recibos de IBI u otros impuestos pendientes de pago? Solicitar justificante de pago de las últimas cuatro anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Otros impuestos que pueden afectar al inmueble son el ICIO y aquellas tasas que resulten de aplicación (recogida de basura, entrada de carruajes, etcétera).

Seguro de daños. Si la vivienda es nueva o está en construcción, ¿ha contratado el promotor un seguro de daños por los posibles defectos estructurales del edificio? Solicitud de la póliza del contrato completada con el documento que acredite su entrada en vigor; certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato o suplemento de entrada en vigor del seguro en el que se particularicen las condiciones del contrato. Se exige la legitimación notarial de la firma del documento presentado para acreditar la constitución y vigencia del seguro.

¿Dispone la vivienda de CEE (Certificado de Eficiencia Energética)? Solicitud del Certificado, del que dispondrá la propiedad en el caso de viviendas ya existentes o la promotora en el caso de viviendas de nueva construcción.

¿Existen litigios que afecten a la vivienda? Solicitud de información a la propiedad sobre Reclamaciones judiciales, expedientes de legalización y sentencias recaídas.

¿Tiene la vivienda cédula de habitabilidad? Solicitud de duplicado de cédula de habitabilidad. En caso de que la vivienda no disponga de cédula de habitabilidad un arquitecto, arquitecto técnico/aparejador o ingeniero de la edificación certificará la habitabilidad de la vivienda, emitiendo certificado al respecto, el cual se acompañará a la solicitud de cédula de habitabilidad.

¿Cumple la vivienda las exigencias de los planes urbanísticos? Solicitud de certificado urbanístico en la Gerencia de Urbanismo para saber si la vivienda se encuentra afectada por algún instrumento de planeamiento que le desfavorezca o si ha sido declarada en ruina.

Cuando se compra sobre plano: Consultar en el registro Mercantil la inscripción de la sociedad, los cargos de administración, apoderados y estatutos. Solicitud de Nota Simple o Certificación de dominio y cargas emitido por el Registro de la propiedad. Solicitud de copia de la licencia. Solicitud al promotor del contrato de depósito y contrato de seguro de caución o aval bancario emitido.

¿Dispone el inmueble del Libro del Edificio? Documento firmado por la promotora y constructora. Solicitar copia al administrador de fincas.

Si la vivienda tiene más de 50 años: Solicitar copia al Administrador de Fincas o solicitar información en la Gerencia de Urbanismo para saber si ha pasado la ITE o IEE.

Suministros: ¿Están dados de alta y al corriente de pago todos los servicios de la vivienda? Solicitar la información al administrador de fincas.

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