Documentación necesaria para la compra de una vivienda

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¿Qué documentación y contratos son necesarios para comprar una casa?

El contrato de compraventa suele ir precedido de una serie de negociaciones previas y actos preparatorios del futuro contrato, como son la carta de intenciones, los tratos preliminares, el precontrato o promesa de compraventa, la reserva y arras y la opción de compra.

Dada la importancia económica que supone la compra de una vivienda los documentos y pasos a dar antes de escriturar cuando uno ha decidido comprar una casa son varios y es importante hacerlo de forma correcta. 

¿Qué es la carta de intenciones?

Es un documento unilateral (firmado sólo por una de las partes) que tiene por finalidad manifestar la intención de iniciar negociaciones y formular ofertas. Si el receptor indica su intención de continuar con las negociaciones, se inicia la fase de tratos preliminares, encaminada a la elaboración y discusión del contrato.

¿Qué son los tratos preliminares?

Son contactos previos que buscan la formación de la voluntad de las partes y determinar las líneas esenciales del futuro contrato, pudiendo concluirse acuerdos parciales, pero en ningún caso totales y firmes, que podrán formalizarse tanto por escrito como verbalmente. Estos contactos previos entre las partes no constituyen un acto jurídico en sentido estricto y en consecuencia no producen efectos jurídicos de manera inmediata, no obstante las partes asumen deberes de comportamiento observando las pautas que configuran el principio de buena fe, así como deberes de información, confianza, confidencialidad, no negociación con terceros y comportamientos tendentes a evitar que se cause algún perjuicio a la otra parte.

¿Qué es un precontrato o promesa de compraventa?

Los tratos preliminares pueden conducir, con carácter previo a la elaboración del contrato definitivo, a un contrato preparatorio mediante el cual las partes se comprometen a celebrar otro contrato cuyas bases quedan definidas en el precontrato. Los efectos del incumplimiento de las obligaciones contenidas por alguna de las partes depende de las obligaciones contraídas por las partes:

– Las partes contratantes dejan para un futuro la obligación de celebrar un contrato definitivo y la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del mismo: indemnización por los daños y perjuicios causados.

– Las partes muestran una clara y decidida voluntad de celebrar un contrato definitivo: posibilidad de solicitar su ejecución forzosa.

¿Qué es la opción de compra?

Es un contrato a través del cual una de las partes (concedente) concede a otra (optante o beneficiario) la facultad preferente y en exclusiva de celebrar o no un contrato de compraventa, en plazo cierto y con unas determinadas condiciones, pudiendo estar sujeto al pago de una prima que podrá considerarse a cuenta del precio de la futura compraventa.

El concedente está obligado:

-Tener disponible a favor del beneficiario la vivienda por el plazo acordado.

-No enajenar la vivienda.

-Vender la vivienda en el momento en que se ejercite la opción por el beneficiario.

-Si el concedente incumple sus obligaciones, el beneficiario podrá solicitar la ejecución forzosa de la compraventa.

-La inscripción del derecho de opción de compra en el Registro de la Propiedad otorga protección al beneficiario al quedar gravado el inmueble con la carga de opción de compra, debiendo en este caso documentarse en escritura pública.

Reserva y arras

El contrato de arras es un acuerdo mediante el cual futuro comprador se reserva el derecho de adquisición sobre una vivienda a través de la entrega de una cantidad de dinero. Asimismo, cumple una función compensatoria del perjuicio que se ocasiona a la otra parte por el desistimiento o incumplimiento de una de ellas. Existen distintos tipos de contratos de arras:

– Arras confirmatorias: las cantidades entregadas se entienden entregadas a cuenta del precio de compraventa, como señal de la celebración del contrato. Si una de las partes incumple lo pactado, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, solicitando indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, indemnización que no tendrá que coincidir con las arras.

– Arras penales: se entregan como garantía de cumplimiento del contrato, perdiendo las arras entregadas o devolviendo dobladas las recibidas según quien incumpla, pudiendo asimismo solicitar indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

– Arras penitenciales: si finalmente la venta no se lleva a cabo por incumplimiento del comprador, pierde la cantidad entregada. En caso de que la compraventa no se lleve a término por incumplimiento del vendedor, tendrá que devolverlas por duplicado. El contrato de arras penitenciales no obliga en ningún caso al cumplimiento del contrato. Se regulan en el Código Civil y se configuran como un medio lícito de desistimiento unilateral del contrato.

El contrato recogerá todos los datos que aparecerán en el futuro contrato de compraventa, identificando la vivienda, precio, forma de pago, plazo para el otorgamiento de la escritura pública y pactos de distribución de gastos en la compraventa en su caso. En relación con el precio, se especificará expresamente la cuantía que se entrega en concepto de arras y se hará constar si la misma se entiende a cuenta del precio final de compraventa.

– Si no se especifica nada de manera expresa, las arras tienen la consideración de arras confirmatorias.

– Si las partes desean contar con la posibilidad de desistir lícitamente del compromiso de futura compra, es muy importante que las arras se configuren como penitenciales.

– Si las partes interesan que las cantidades a cuenta se descuenten del pago total de la vivienda, hay que hacer constar en el contrato mención expresa de que todas las cantidades se aplicarán al precio final.

– Las cantidades entregadas a cuenta del precio en la adquisición de viviendas de obra nueva están sujetas a IVA y en las segundas y ulteriores a ITP, salvo expresa renuncia a la exención de IVA.

Perfección y formalización del contrato

El contrato de compraventa de la vivienda se perfecciona por el consentimiento de ambas partes (comprador y vendedor) en contratar, mediante la concurrencia de la oferta y la aceptación, y desde ese mismo momento quedan ambas partes obligadas a cumplir lo pactado con arreglo a la buena fe, usos y la ley.

Si bien no se requiere forma alguna para la validez del contrato de compraventa de vivienda, cualquiera de las partes podrá exigir la elevación a escritura pública del mismo, que será en todo caso obligatoria para el acceso de la operación al Registro de la Propiedad, y en todo caso si se precisa de préstamo hipotecario.

El contrato puede formalizarse en:

Documento privado: lo suscriben las partes sin intervención de funcionario público que atribuya fuerza probatoria al documento. La falta de escritura pública no priva de eficacia al contrato, que surte efectos entre los contratantes y sus causahabientes.

Documento público: documento público, auténtico y fehaciente, autorizado por el notario, y que sirve como medio de prueba tanto en juicio como fuera de él.

El otorgamiento de una compraventa de vivienda en documento público y su inscripción en el Registro de la Propiedad produce eficacia frente a terceros, que quedan afectados por la misma, no pudiendo en ningún caso alegar desconocimiento de la fecha y lugar en los que el contrato se ha formalizado.

– La elección del notario corresponde a la parte que satisfaga sus honorarios. En los casos en los que el vendedor es un empresario y el contrato queda sujeto a las condiciones generales de la contratación (promotora, contratación préstamo hipotecario, etc.), la elección corresponde al comprador

Los Profesionales de Time to Rent tienen la formación necesaria para aconsejar y guiar a todos nuestros clientes en el proceso de compra.

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